Бизнес: Из арендаторов в бомжи?

Аренда уже давно является камнем преткновения в отношениях бизнеса и власти.

Шоком стало известие о повышении с 1 апреля базовой величины практически в три раза. В ответ на негодование предпринимателей власти вроде бы пошли на уступки и заявили, что отвяжут арендную ставку от базовой. Однако судя по проекту документа, который оказался в распоряжении BEL.BIZ, ситуация ничуть не улучшится. Пока же арендодатели все чаще стали разрывать договоры в одностороннем порядке и выставлять предпринимателей за дверь…

Именем инвестора и реконструкции

На прошлой неделе в ДК МАЗ не пустили арендаторов. По некоторым сведениям, была даже выставлена охрана. В декабре предприниматели получили письма, в которых говорилось, что «в связи с проведением реконструкции Дворца культуры ОАО «МАЗ» и организацией в дальнейшем концертных и развлекательных мероприятий договор аренды, заключенный с вашей организацией, с 01.02.2012г. будет расторгнут по соглашению сторон согласно ст. 420, 421 ГК Гражданского кодекса РБ». О компенсации вложенных предпринимателями средств в ремонт помещений речи не идет.

Подобные факты приобретают в стране массовый характер. В прошлом году жителей Октябрьского района Минска лишили сразу двух рынков – торговый центр «Аэродромный» отдан иностранному инвестору под бизнес-центр, а Червенский рынок вскоре будет снесен, и на его месте иранская компания начнет строительство. По нашей информации, многие предприниматели не смогли найти себе новые торговые места и уехали в Россию.

Но если торговец еще имеет какие-то варианты, то для производителя прекращение арендных отношений – подобно смерти. «Сегодня мы пытаемся помочь одному достаточно крупному производителю продуктов питания, – рассказывает Владимир Карягин, председатель президиума Республиканской конфедерации предпринимательства. – Предприятие хорошо известно в Беларуси и за ее пределами. Работает несколько сотен человек. Импортозамещение, экспорт. И вот получает руководитель письмо от арендодателя – извините, мы договор разрываем, вот вам четыре месяца – убирайте производство. Но как? Ведь такой процесс занимает до двух лет. Плюс это огромные затраты. Кроме того, попробуй найди подходящее помещение».

Аренда будет дорожать

Несколько дней назад первый заместитель председателя Госкомимущества Сергей Пятков заявил, что подготовлены изменения отдельных норм законодательства по вопросам арендных отношений: «Существенным является изменение порядка определения размеров арендной платы. Предусмотрено отвязывание арендной платы от общеустановленной базовой величины и применение специальной базовой арендной величины». Бизнес-сообщество было немало удивлено – с ними никто проект документа не обсуждал. «ГКИ кулуарно подготовил поправки в Указ №518, – говорит Сергей Варивода, заместитель председателя Белорусской научно-промышленной ассоциации, руководитель ЗАО «Интеллект». – Формально при Госкомимуществе существует ОКС, но согласования не было, а проект указа направлен в Совмин и Администрацию Лукашенко. Проблема в том, что у нас нет равенства в отношениях арендодатель (государство) – арендатор (частник). А сейчас государство озаботилось источниками дополнительных доходов и начало изыскивать лазейки в законе». Владимир Карягин напоминает, когда в исчислении аренды евро заменили на базовую, то же с бизнесом не посоветовались, поэтому ситуация не улучшилась, «сейчас может произойти такая же ошибка, вызывает сожаление, что при принятии такого важнейшего для бизнеса вопроса идет закулисная возня». А как же Директива №4?

В проекте указа предлагается признать ставку базовой с 1 января 2012 года до 1 апреля 2012 в размере Br35 000, а дальше к этой сумме применять коэффициент инфляции за прошлый год. «В результате, это будет повышение в три раза, – говорит Виктор Маргелов, председатель Республиканской конфедерации предпринимательства. – То есть просто меняется формула расчета, а итоговая сумма будет такой же, как и при увеличении базовой ставки до 100.000». Многие арендодатели в Минске, не дожидаясь изменений, начинают повышать аренду.

Власть обосновывает рост базовой величины тем, что она не менялась с 2007 года. Но это ведь не означает, что аренда тоже не росла. А помимо нее есть еще и эксплуатационные расходы, которые ложатся дополнительным бременем на арендатора. Они растут постоянно. «Например, у нас эксплуатационные расходы уже превысили арендную плату и составили 105%, – рассказывает Сергей Варивода. – Мы арендуем автономный комплекс, где арендодатель не несет никаких расходов. Но нам выставляют счет на эксплуатационные расходы. Мы считаем, что они должны быть фактическими. На что арендодатель отвечает – они и есть фактические – это расходы директора, бухгалтерии, на заработную плату. Но мы с этим не согласны. Или еще у нас взимают отчисления на капремонт, но не на арендуемые нами помещения, а на жилищный фонд арендодателя. При этом капремонт в своих зданиях мы делаем сами. За последние семь лет у нас аренда выросла в пять раз, теперь еще хотят повысить на треть».

Арендодатели повсеместно используют эти эксплуатационные расходы. Но нигде нет методики их расчета. Бизнес-сообщество настаивает, что в Методических рекомендациях должны быть четкие формулировки. В том числе – что представляют собой эксплуатационные расходы, которые несет арендодатель. Необходимо закрепить законодательно, что в них не могут включаться затраты по оплате труда аппарата управления организации-арендодателя, и что фактические затраты должны подкрепляться конкретными расчетами. «И насколько это справедливо, что при предельной рентабельности в реальном секторе 10%, государственные арендодатели имеют, по сути, из воздуха 50%», – задается вопросом Виктор Маргелов. Однако все эти проблемы проектом указа не учтены.

Ни себе, ни людям

Сегодня 90% бизнеса – арендаторы. Временщики, которые не могут рассчитывать на долгосрочные инвестиции, которым сложно внедрять инновации – договор аренды могут не продлить в любой момент. Главный арендодатель – государство, которое предлагает далеко не лучшие помещения и берет тем самым частника в заложники. Ведь что получается. Здания дают ветхие, часто требующие ремонта. Бизнесмен вкладывает свои средства, которые в зачет аренды, к слову, не идут. Еще заглянет санстанция с МЧС, выдадут предписаний – тут это сделать, тут то. Тоже за свой счет. А ведь вкладывает бизнесмен не в свое.

«Мы предоставляем арендатору право выкупить через три года арендуемые им площади у собственника», – говорит Сергей Пятков. У арендатора, конечно, право есть, вот только возможности нет.

На практике это выглядит так. Например, в Барановичах 10 лет предприниматель арендует здание. Немало вложил в ремонт. Теперь начала течь крыша – предварительные затраты более Br10 млн. Просит – продайте. Собственник отвечает отказом. И бизнесмен перед выбором: либо прекратить деятельность, либо ремонтировать за свой счет.

«Мы приобрели на аукционе право аренды базы, – рассказывает Сергей Варивода. – Пять лет мы вкладывали деньги. И когда уже все отремонтировано, приведено в надлежащий вид, арендодатель говорит – теперь спрос на это помещение возрос, так что или плати в два раза больше, или желающих много».

Сегодня местные власти имеют массу возможностей продавать объекты по остаточной стоимости, за 1 базовую величину. Но не продают. Почему? Ждут, что найдется тот, кто много заплатит? Минский горисполком предпринял попытку провести в столице инвентаризацию пустующих площадей. Оказалось, это не так-то просто. Предприятия скрывают, потому что для них есть льготы по аренде земли, а ответственности за неэффективное использование госимущества – нет.

Нюансов, связанных с арендными отношениями много. Дыры в законодательстве необходимо устранять, ведь это благодатная почва для коррупции. И главное – такая ситуация сковывает бизнес в развитии, а иногда просто убивает. На этой неделе по настоянию бизнес-сообщества должен собраться Общественно-консультативный совет – предприниматели еще надеются вернуть проект указа на рассмотрение и всестороннее обсуждение с бизнес-союзами, и на то, что их предложения будут все же в документ внесены.